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房价泡沫是怎么扩散的?

转载 2019-07-11 0 9

编者按:本文来源清酒竹杯专栏非凡油条,作者 豆腐乳儿。

房价泡沫扩散也分三六九等


过去的那些年里,中国各城市的房价并不是同步上涨的,而是有一个带动和传递的过程。而在房价上涨和上涨的效应外溢到其他城市这件事上,各城市也分三六九等——并不严格按照人们心中想的一线、二线、三线等城市的划分。


吕龙和刘海云(2019)在《城市房价溢出效应的测度、网络结构及其影响因素研究》中考察了35个城市2011-2017年的房价走势,并把这些城市按照其房价划分成了四大板块。


第一板块是房价上涨并带动其他城市上涨的无可争议的领头羊类城市,自身房价的上涨会带动其他城市房价的上涨,但其他城市的房价上涨对它们的影响却不大。在研究涉及的35个城市里,这种“领导者”城市包括北京、上海、广州、深圳、南京、厦门及合肥七个。



这七个城市里,北京、上海、广州和深圳是一线城市,影响力很大自不必说;厦门房价一直很妖异,其高房价由谁支撑很难说清,但确实房价很高;南京和合肥也都是各自省份大力支撑的省会,尤其是合肥,这些年房价涨得很快令人费解,也确实起到了影响周边房价的作用。


还有一些城市是承接来自“领导者”板块的房价波动,并扩散波动的城市。这些城市又分为第二板块和第三板块。


其中,第二板块城市承接来自“领导者”板块的房价波动,并将波动扩散到第四板块。这一类城市包括天津、杭州、福州、济南、南昌、郑州、武汉,都是东部和中部的省会或直辖市。


第三板块城市同样承接来自“领导者”板块的房价波动,但其内部也有较强的房价溢出动力,内部的房价波动自我强化后也会一并扩散到第四板块。这一类城市包括石家庄、沈阳、大连、宁波、哈尔滨、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、乌鲁木齐,多为东北、西部的省会城市以及东部计划单列市,在本区域内自身有着较强的房价增长动力。


第四板块包括10 个城市,分别是青岛、海口、太原、长春、长沙、呼和浩特、西安、兰州、西宁、银川,大部分是中西部城市,主要被动承受来自前三个板块的溢出而自身对外溢出较少,在房价波动上,它们是上述三个板块的“跟随者”。


房价泡沫扩散的地理路径


可以看出,房价溢出效应和城市的经济情况以及地理位置相关。而在刘海云和吕龙在2018年发表的另一篇论文《城市房价泡沫及其传染的“波纹”效应》中,地理位置对房价外溢的时间效应影响更为明显。


这篇文章考察了42座城市在2007-2017年之间的房价走势,自东向西,自南向北分成了三个部分。



第一部分包括上海、北京等17 个城市,除合肥外,均为东部城市。这里是距离房价溢价的发起城市较近的区域。在这一区域,北京的影响力很大,是房价溢价的主要发起者,溢价以北京为源头,向上海、天津、济南等城市扩散,最终传递到海口、福州等华南城市,形成若干“由北至南”的传染路径。另外,海南的三亚是另一个溢价的重要源头不过其溢价的扩散范围局限在广东、福建等区域。


第二部分包括沈阳、太原、武汉等12 个城市,除大连等少数城市外,均为中西部城市,是自第一部分的华北、华东一带向北、向西扩散的结果。在这一部分,房价泡沫传染存在多中心。由北到南,石家庄、武汉、安庆等城市接受来自第一板块的泡沫溢出后,以类似“扇形”路径向区域内其他城市扩散。


第三部分包括哈尔滨、兰州等13个城市,绝大部分属于中西部区域,或是在东北的北部。房价泡沫以哈尔滨为中心,先向西北的兰州等地扩散,再向西南的昆明、贵阳等城市扩散。


这说明中国房价泡沫跨区域传染大体具有“由东至西”的规律,房价泡沫最初出现于华北、华东的大城市,然后分别向中部、东北扩展,最后向西扩展到西北再到西南。这有可能是东部地区经济和金融较为发达,在房价泡沫的内生性上也起到了带头作用,然后通过各种途径使得房价泡沫逐步向外围扩散。


在这里,作为中部省份省会的合肥再一次成了重要的房价波动扩散发起点,而没有和武汉、郑州等归为一类,实在有些令人费解——合肥房价上涨的内生动力来自哪里?这个问题我们暂时也无法回答。


小区域内的房价泡沫扩散


具体到一个城市群内部,也有主要的房价泡沫发起者和被动接受房价溢价的城市。


比如说长三角一带,是东部房价泡沫内生的重要区域。根据陈卓(2018)的《长三角地区城市的房价偏离及其溢出效应》,经济增长、人口城镇化和信贷扩张是近年来长三角地区城市房价上升的主要动力。长三角城市的房价尚未大幅脱离经济基本面,房价偏离程度较小,所以这一地区房价溢出效应主要体现在基本面价格上。


长三角最重要的城市上海,房价泡沫传递到其他城市的影响最大。《长三角地区城市的房价偏离及其溢出效应》里提到,“从冲击的方向和持续的时间来看,上海基本面房价的上升对杭州、苏州和宁波会产生一个稳定的冲击,持续时间较长,而对南京的冲击方向不太稳定,持续时间较短。另外,南京和杭州的基本面房价也分别对苏州和宁波有一个长期稳定的正向冲击,而反过来苏州和宁波分别对南京和杭州冲击的时间较短且方向不稳定” 。

由此可见,长三角范围内,上海对杭州、苏州和宁波房价几乎是单向带动,南京相对独立一些并对苏州房价产生单向带动作用,杭州则对宁波有着单向带动作用。


珠三角的情况和长三角类似。郭文伟(2018)在《珠三角区域城市房价泡沫时空传染效应及其防范研究》里提到,珠三角城市经济越发达,房价内生泡沫越严重。即便是区域内的两个中心城市,深圳泡沫比广州严重。

房价泡沫在经济较强的城市带动下,向经济稍差的城市扩散。深圳房价泡沫传染广州和东莞,广州房价泡沫传染佛山,佛山房价泡沫传染惠州,珠海房价泡沫会传染中山和江门。佛山和珠海在房价泡沫的传导过程中充当了中介的作用。



在《城市房价溢出效应的测度、网络结构及其影响因素研究》中提到的35个城市也是区域中较为重要的城市,在它们的影响下,其周边的城市群里的其他中小城市也会出现类似于长三角和珠三角的房价泡沫扩散情况,并最终带动全国房价的普遍上涨。有些城市可能在全国比较重要的城市里面是房价泡沫的“跟随者”,但在自己能影响到的区域内,可能也是个重要的房价溢价传播者。


房价泡沫扩散机制


房价泡沫是怎么在这些城市之间扩散的呢?


一种机制是人口流动。比如在一线城市工作的人,年轻的时候还好,能挥霍几年肆意闯荡,接近三十岁的时候就不得不考虑结婚生孩子的问题,他们很可能就带着多年的积蓄回到家乡或者适合他们的二线城市,定居下来,买房成家


按理说这都是个人行为,但是在一线城市房价疯涨的年头,就会有更多人萌生这样迁居其他城市的念头,加上近些年二线城市的抢人热潮,就会形成趋势,承接这些人口的城市房价也会因为新涌入人口的到来而上涨。


另一种机制是资本流动,比如可能有人会高价甩卖自己在房价较高的城市的房子,在房价较低的城市买入房产;或者缺乏投资途径的人,把在别处购置房产当做投资的办法(在别人看来就是炒房)。某些大型开发商在一些城市的进驻,也很可能带动起该城市房价的上涨,甚至成为当地人津津乐道的谈资。


还有一种机制就是信息传递。可别小看这种机制,在信息传播极快的今天,一座城市房价的风吹草动很可能就迅速传到其他地方,引起别的城市居民的心理波动。有些城市房价跟风涨的可能性也不少。


比如两座城市经济发展状况比较接近的时候,当其中一座城市的房价上涨时,另一座城市的开发商和卖房者得到这一信息,在心理上也就趋向给自己城市的房价定价上涨。另一种跟风则是在自媒体泛滥的时代,网上真真假假的信息太多,往往将偶然出现的案例当做普遍现象煽动情绪,造成大众心理波动。比如前段时间恩施出了一个不让猛降房价的文件,网上就传开了,但其实很多人连恩施在哪里都不知道。


下面这张就是恩施2012年的样子,一个靠近重庆的湖北山地度假小城,美美的就行了,抬它房价的人实在是让人理解不能。



《城市房价溢出效应的测度、网络结构及其影响因素研究》提到,在全国范围内,资本流动对房价泡沫的传播影响并不显著,这可能是因为国内对房价的调控政策很多而且普遍,限制了异地炒房行为。《城市房价泡沫及其传染的“波纹”效应》也提到,政策差异对房价泡沫传染效应的影响显著为正,如果一个城市的调控政策收紧,开发商就有可能去调控较为宽松的城市,把“圈地”与“捂盘”的手段再用一遍,炒高房价。


《城市房价溢出效应的测度、网络结构及其影响因素研究》认为,全国范围内,对房价溢出起着显著作用的是人口流动,毕竟每年流动人口都有2亿多,他们对城市的选择和定居对房价有着重要影响。


除此之外,信息传递也对房价泡沫的扩散有着重要作用,只不过考虑自身城市情况,与别的城市对比以自抬身价的人还是少,这种作用不大,毕竟这么做还是需要动脑子;反倒是因为信息满天飞,盲目跟风的作用更大一些,毕竟这只需要动用情绪就可以了,恐慌起来,六亲不认,何况六个钱包呢。


如何限制房价泡沫扩散


中国的房地产是存在泡沫的,至于泡沫会不会破裂则不好说,但还是有必要控制一下。


调控房价的政策是必要的,不然资本流动就可能发挥更大的作用。


不过由于各城市在房价泡沫传导过程中的作用差异,因城施策也是必要的,《城市房价溢出效应的测度、网络结构及其影响因素研究》就建议,对泡沫内生性较强并领导其他城市房价上涨的城市进行重点管控,加强对资本流动的监控,从源头上遏制房价异常波动; 对更多受到其他城市影响的“跟随者”城市的调控可适当放宽; 而在这两种城市之间传导泡沫的城市,则需要加强影响,通过关键节点来提升政策传导效力。”


这其实是这一类研究在现实世界的主要应用,准确把握领军城市、节点城市和跟随城市的属性,才能找到对稳定大局更有益的调控手段。


另外,减少泡沫影响的另一手段是改变目前的房地产供应局面,《城市房价溢出效应的测度、网络结构及其影响因素研究》就提到,一个城市本地土地资源供应越充足,房价泡沫溢出效应越弱。也就是说,增加土地供应,能有效减少房价泡沫向周边的扩散。以大局计,以后地方政府还少不了和中央进行土地政策的博弈。


在影响力最大的一线城市等地,可以尝试通过“共有产权”、“租购同权”等方式提高住房供应数量,让本应该留在那里的人有其他安居的办法,不必再走商品房的华山一条路,推动“房子是用来住的,不是用来炒的”的实现。


最后,在自媒体时代信息跑的很快,网上的信息又纷繁复杂,很容易就制造出恐慌情绪,让人焦虑不已。但其实大多数信息并没有那么重要,完全不关注对你的生活也没有太大影响。如果你想买房,与其看些全国范围内哪里又涨了、又出了什么政策等信息,倒不如关心一下本地银行贷款利率怎么样、限购条件如何、想要买的区域基础设施如何、未来规划是怎么样的。

实地多看几个楼盘,绝对比天天抱着手机刷新闻要有用得多。

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